FAQ décret tertiaire : tout savoir en 15 questions-réponses

Qu'est-ce que le décret tertiaire ?

Le décret dit "tertiaire" est le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, publié au Journal Officiel du 25 juillet 2019 et pris en application de l’article 175 de la loi ELAN (évolution du logement de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. Il fixe des obligations de consommer moins d'énergie dans les bâtiments tertiaires, par paliers de dix ans.

Sa genèse remonte au Grenelle de l'Environnement et aux travaux de rédaction de ce qui portait alors le nom de "décret Gauchot", dans le sillage des lois Grenelle 1 et 2 de 2009 et 2010. S'en est suivie une charte volontaire portée par les pouvoirs publics, sous le nom de "Plan Bâtiment Durable". Avec l'obligation actée en 2019, le dispositif réglementaire en tant que tel a fini par porter un nom de programme : Eco Energie Tertiaire.

Quel est l'objectif du décret tertiaire ? 

Cette obligation réglementaire vise la transformation énergétique du parc immobilier français pour lutter contre le changement climatique. Le dispositif impose une réduction progressive des consommations : 40 % d'ici 2030, 50 % en 2040 et 60 % à l'horizon 2050, par rapport à une année de référence. 

L'ambition dépasse la simple économie d'énergie. Cette réglementation accompagne la France vers sa trajectoire de neutralité carbone en mobilisant tous les acteurs du secteur tertiaire dans une démarche de sobriété énergétique. Les propriétaires et preneurs à bail doivent désormais déclarer leurs consommations annuelles sur la plateforme OPERAT.

Le décret s'applique aux centres d'exploitation informatique, équipements sportifs, gares ferroviaires ou résidences de tourisme, avec de rares exceptions pour les fins de défense et la sûreté intérieure du territoire.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Les propriétaires et, le cas échéant, les locataires de bâtiments hébergeant des activités tertiaires, marchandes ou non marchandes sur une surface de plancher supérieure ou égale à 1 000 m². Les constructions provisoires, les lieux de culte et les bâtiments voués à la défense, à la sécurité civile ou à la sûreté intérieure sont exemptés. En revanche, les monuments historiques sont concernés, à la condition que les actions d’économie d’énergie ne dénaturent pas leur caractère. Ainsi un musée, un hôpital, une université, un établissement bancaire, un commerce, ou encore un hôtel de ville ou un gymnase… et même le siège d’AFNOR à Saint-Denis entrent dans le champ du décret.

Toutes les surfaces de moins de 1 000 m² sont-elles exemptées ?

Si vous occupez un local plus petit, vous ne serez en effet pas concerné … sauf si votre activité tertiaire s’exerce dans un bâtiment partagé avec d’autres organismes délivrant des services et, qu’à vous tous, vous occupez une surface de plancher de plus de 1 000 m².
Il faut aussi savoir que, si des activités de service cessent dans un bâtiment donné, vous restez soumis à l’obligation même si les surfaces cumulées deviennent alors inférieures à 1 000 m². Et, si après la cessation, d’autres vous rejoignent, ils seront assujettis comme vous !

Mais alors quelle surface est concernée par le décret tertiaire ?

La réglementation s'appuie sur la surface de plancher définie par l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme. Cette surface correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculée depuis le nu intérieur des façades. Sont déduites les épaisseurs des murs, les vides d'escaliers, les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ainsi que les locaux techniques.

Pour les bâtiments à usage mixte, seules les surfaces dédiées aux activités tertiaires entrent dans le calcul. Une entreprise industrielle possédant 800 m² de bureaux et 300 m² d'espaces commerciaux atteindra le seuil d'assujettissement avec ses 1 100 m² cumulés d'activités tertiaires.

La surface utile brute peut remplacer la surface de plancher lorsque cette dernière n'est pas disponible. L'essentiel reste de maintenir une cohérence dans l'unité de référence choisie pour toutes les activités déclarées.

Je possède plusieurs bâtiments. Puis-je répartir l’effort ?

Oui. Cela permet de se concentrer sur des bâtiments spécifiques que vous jugez à fort potentiel pour réduire les impacts et en améliorer la valeur patrimoniale. Le décret indique que « pour la vérification du respect des objectifs, les assujettis peuvent mutualiser les résultats à l’échelle de tout ou partie de leur patrimoine soumis à l’obligation »

Mon entreprise n’exerce pas une activité tertiaire au sens de l’INSEE, mais possède des bureaux. Suis-je concerné ?Oui, c’est le cas des entreprises exerçant une activité industrielle ou agricole avec une taille suffisante pour posséder des bureaux « à usage » tertiaire de plus de 1 000 m², par exemple un siège social.

Ainsi certains grands sites industriels, dotés de bureaux, de laboratoires, d’aires de stockage ou d’entrepôts vont être concernés en propre, car le décret précise que « sont assujettis les propriétaires ou les locataires de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un site quand ces bâtiments hébergent une activité tertiaire sur une surface cumulée de plus de 1 000 m² »

Obligation de moyens ou obligation de résultats ?

Avant tout une obligation de résultat, libellée ainsi : réduire la consommation d’énergie finale d’au moins 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à une consommation de référence de l’année 2010 ou postérieure. Le texte aménage une deuxième option : atteindre à ces échéances un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de la même catégorie.

L’obligation de moyens intervient dans le cas de recours à une ou des modulations, autres qu’uniquement celle liée au volume d’activité : il faut à ce moment préparer un dossier technique présentant les justifications de cette ou ces modulations et le tenir à disposition de l’administration.

A quelles actions puis-je recourir ?

La loi demande que « des actions de réduction de la consommation d’énergie finale » soient mises en œuvre. Le décret précise que ces actions vont au-delà de mesures matérielles sur la performance énergétique des bâtiments (actions sur l’enveloppe, souvent assez onéreuses), et cite opportunément d’autres leviers : l’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de leur performance, les modalités d’exploitation des équipements, l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et le comportement des occupants. Un système de management de l’énergie conforme à la norme volontaire ISO 50001 permet de mobiliser tous ces différents leviers de manière coordonnée au sein d’un organisme. Enfin, dans la mesure où cette réglementation vise à respecter nos engagements climatiques, le décret indique que, lors des actions de rénovation, le changement de type d’énergie ne doit pas dégrader le niveau des émissions de gaz à effet de serre.

Réduire ma consommation énergétique, mais par rapport à quoi ?

Par rapport à une « consommation énergétique de référence » observée sur une année pleine d’exploitation qui ne peut être antérieure à 2010 et ajustée en fonction des données climatiques selon une méthode définie dans un arrêté du 10 avril 2020. Ainsi, cela peut être la dernière consommation énergétique annuelle connue, y compris à la veille de travaux entrepris après cette date. Les organismes qui ont réalisé des actions d’économies d’énergie avant 2010 privilégieront la seconde option de la loi, qui est d’atteindre la consommation de bâtiments nouveaux de leur catégorie.

Quel est l’apport d’un audit énergétique pour ce décret ?

L’audit énergétique consiste à analyser votre usage de l’énergie pour identifier des gisements d’économies d’énergie et les hiérarchiser en fonction de différents critères : temps de retours sur investissement, gains de productivité, maintenance, réduction de GES, confort, etc. Outre les gisements d’économies, un des éléments de sortie important de l’audit est la définition d’une situation énergétique de référence, par rapport à laquelle les améliorations effectives seront mesurées. C’est donc un outil indispensable pour définir votre feuille de route. Vous avez déjà fait faire un audit énergétique conforme à la méthodologie de la norme EN 16247, soit volontairement, soit parce que vous êtes assujetti à l’audit énergétique réglementaire quadriennal demandé par la directive européenne sur l’efficacité énergétique ? C’est un précieux apport pour répondre au décret tertiaire.

Que faire si mon programme d’actions est trop cher ?

Si l’audit énergétique établit que les coûts des actions sont disproportionnés, la loi a prévu une modulation des objectifs de réduction de la consommation finale. Le décret précise que cette modulation doit intervenir sur la base d’une argumentation technique et financière. Celle-ci peut très bien être apportée par un audit énergétique réalisé par un professionnel qualifié. Le dossier technique qui justifie la modulation est tenu à disposition des agents chargés du contrôle, en l’occurrence les agents de la préfecture compétente au regard de la localisation des bâtiments.

Quand et à qui rendre des comptes ?

Les propriétaires et les bailleurs devront déclarer annuellement les consommations d’énergie des bâtiments dont ils ont la responsabilité, sur une « plateforme numérique de recueil et de suivi », dont l’opérateur sera désigné par arrêté. Il est prévu que cet opérateur soit l’ADEME. Les assujettis peuvent déléguer cette opération à un prestataire ou aux gestionnaires de réseau de distribution d’énergie. Outre la nature des activités exercées et les surfaces concernées, il faudra transmettre les consommations annuelles d’énergie par type d’énergie, chaque année à partir de 2021, au plus tard le 30 septembre pour celles de l’année précédente.

Comment suivre mes progrès année après année ?

Si vous êtes engagé dans une démarche de management ISO 50001, vous êtes déjà outillé si le système de management de l’énergie couvre le périmètre de votre patrimoine concerné par le décret. Il vous suffit de déclarer les données demandées au point 10 et d’aligner votre effort avec les objectifs du décret. Si vous n’avez pas mis en place un système de management ISO 50001, coupler l’audit énergétique avec un plan de mesure et vérification des économies d’énergie générées par votre plan d’action est une bonne solution pour vous organiser sur le long terme. Le décret impose, de facto, un suivi annuel des consommations et de la trajectoire des économies d’énergie, et de reprendre une « photographie » de la situation en 2030 pour vérifier que l’objectif de – 40 % est atteint. Pour les périodes suivantes (2030-2040, 2040-2050), il faudra renouveler l’exercice.

Mon entreprise est certifiée ISO 50001. Comment valoriser ma démarche ?

Si vous êtes engagé dans une démarche de management ISO 50001, vous êtes déjà outillé pour le reporting annuel de vos consommations, le suivi de votre performance énergétique et l’identification des actions prioritaires : vous avez une longueur d’avance. Le travail de votre Energy manager sera facilité.

Le décret tertiaire s'applique-t-il aux locataires ou aux propriétaires ?

La réglementation concerne les deux parties selon l'article R.174-22 du Code de la construction et de l'habitation. Propriétaires et locataires partagent les obligations de réduction énergétique, chacun dans son domaine de responsabilité.

Les propriétaires bailleurs doivent communiquer les consommations des équipements communs et transmettre la documentation technique nécessaire. Les locataires occupant leurs espaces déclarent leurs propres données sur OPERAT et adaptent leur usage des locaux.

Cette coresponsabilité nécessite une coordination étroite entre les parties. Le bail commercial définit généralement la répartition des actions, mais la loi impose une collaboration active pour atteindre les objectifs. Un plan d'actions conjoint devient obligatoire en cas de mise en demeure préfectorale.

Qu’est-ce que je risque si je ne fais rien ?

Vous risquez avant tout d’entacher votre réputation et l’engagement sociétal de votre organisation ! Le législateur a entendu les messages des parties prenantes, et aménagé des sanctions en cas de non-respect des obligations reposant essentiellement sur la responsabilisation des acteurs et non sur des amendes exorbitantes

• Si vous êtes défaillant, votre identité sera publiée sur un site internet des services de l’Etat suivant la pratique « name and shame».
• Si les données de consommation ne sont pas transmises, le préfet compétent peut vous mettre en demeure de le faire et vous aurez trois mois pour respecter cette obligation, sous peine d’être identifié sur un site internet des services de l’Etat.
• Si, sans justification, vous ne respectez pas les objectifs de réduction de consommations du décret, le préfet peut vous demander de lui présenter sous six mois un plan d’actions avec échéancier et plan de financement pour atteindre vos objectifs.
• Si cette échéance n’est pas respectée, c’est individuellement que le propriétaire et, le cas échéant, le locataire, sera notifié et qu’il devra (sous trois mois) présenter à l’administration son plan d’action sous peine d’être identifié sur un site internet de l’Etat. Ce n’est qu’à la suite du non-respect des obligations liées à la seconde mise en demeure qu’une amende administrative peut être demandée : au plus 1 500 € pour les personnes physiques et au plus 7 500 € pour les personnes morales.
• Si vous ne vous conformez pas au plan d’action approuvé par l’administration, une procédure sera engagée à l’issue de laquelle le préfet peut prononcer à votre encontre une amende administrative du même montant que précédemment.
   

Pourquoi une telle mesure sur les bâtiments tertiaires ?

Le fait est que le bâtiment reste, encore et toujours en France, le secteur le plus énergivore et le second émetteur de gaz à effet de serre : 45 % de la consommation nationale et 27 % des émissions. Il serait, avec le transport, le principal responsable du non-respect des budgets carbone de la France sur la période 2015-2018 (projet de stratégie nationale bas-carbone, décembre 2018). Pour cette raison, le gouvernement a fait de sa rénovation une priorité et publié début 2018 le plan national de rénovation énergétique des bâtiments.

Les bâtiments tertiaires sont au cœur de ce plan pour la raison suivante : s’ils ne représentent qu’une contribution relativement modeste à la demande énergétique française et à son bilan d’émissions (respectivement 15 % de la demande et 7,4 % des émissions, chiffres-clés 2018, ADEME, novembre 2018), ils ont affiché tout au long de la décennie 2000 une constante augmentation de leur consommation énergétique finale, avant que celle-ci ne se stabilise en 2011. Le projet de programmation pluriannuelle de l’énergie (février 2019) indique même que, corrigée des variations climatiques, la consommation du secteur a diminué de 2 % en 2016 du fait, à priori, des actions menées sur les bâtiments existants et des bonnes performances des constructions neuves. Il est donc indispensable de poursuivre les efforts pour confirmer cette baisse, en rénovant toujours plus et mieux. Cela marquerait une inversion de tendance par rapport aux années 2000 et permettrait de respecter nos objectifs climatiques.

Quel est le rôle de l'ADEME dans le décret tertiaire ?

La plateforme OPERAT fonctionne comme un guichet unique pour centraliser toutes vos déclarations énergétiques. Cette plateforme numérique de l'ADEME vous accompagne dans le suivi de vos consommations et génère automatiquement votre attestation annuelle de conformité.

Les conditions d'application varient selon les branches du secteur tertiaire concernées. Propriétaires, bailleurs et locataires peuvent y créer leur compte selon leurs responsabilités respectives définies contractuellement. La plateforme intègre désormais des fonctionnalités avancées de contrôle et d'import automatique des données.

Depuis 2023, une API permet de connecter vos outils de gestion énergétique directement à OPERAT. Cette automatisation simplifie considérablement vos déclarations annuelles et réduit les risques d'erreur. La plateforme délivre également un score Éco Énergie Tertiaire valorisable dans votre démarche RSE.

Qu'est-ce que le dispositif Éco Énergie Tertiaire ?

Eco Energie Tertiaire est le nom du programme d'économies d'énergie dans les bâtiments tertiaires inspiré du décret du 23 juillet 2019, programme piloté par l'ADEME. Cette agence publique développe les outils de suivi, valide les méthodes de calcul et accompagne les assujettis dans leur démarche de réduction énergétique.

Ses équipes régionales interviennent directement auprès des entreprises et collectivités pour clarifier les obligations réglementaires. Elles organisent régulièrement des webinaires d'information et mettent à disposition des guides pratiques détaillés. L'agence traite également les demandes de modulation des objectifs lorsque les coûts s'avèrent disproportionnés.

Au-delà du simple contrôle réglementaire, l'ADEME analyse les données collectées pour produire des statistiques nationales sur la performance énergétique du secteur tertiaire. Ces analyses permettent d'ajuster les politiques publiques et d'identifier les bonnes pratiques à diffuser.

Quel périmètre et quelle classification réglementaire pour définir un bâtiment tertiaire ?

Un bâtiment tertiaire regroupe tous les locaux destinés aux activités de services, qu'elles soient marchandes ou non marchandes. Cette catégorie englobe les bureaux, commerces, établissements de santé, d'enseignement, hôtels, restaurants ou encore les équipements sportifs et culturels.

La classification se fonde sur l'usage principal du bâtiment plutôt que sur sa conception architecturale. Un même immeuble peut combiner plusieurs fonctions tertiaires ou mixer activités tertiaires et autres usages. Dans ce dernier cas, seules les surfaces dédiées aux services tertiaires entrent dans le périmètre réglementaire.

Les bâtiments publics comme les mairies, hôpitaux ou universités appartiennent également à cette famille, au même titre que les infrastructures privées. Cette diversité explique pourquoi le décret tertiaire adopte une approche par seuil de surface plutôt que par secteur d'activité spécifique.

Comment se former au décret tertiaire avec AFNOR ?

AFNOR Compétences propose une formation d'une journée spécialement conçue pour décrypter les enjeux du décret tertiaire. Accessible sans prérequis, cette session s'adresse à toute personne souhaitant maîtriser les obligations réglementaires et construire une stratégie énergétique efficace.

Le programme couvre les aspects essentiels : identification du patrimoine concerné, compréhension des leviers d'action disponibles et définition d'un calendrier d'actions prioritaires. Nos experts vous transmettent les outils méthodologiques nécessaires, de l'audit énergétique EN 16247 aux plateformes de monitoring, en passant par les normes ISO 50001.

Une grille d'auto-positionnement permet d'évaluer vos acquis avant et après la formation. Cette approche personnalisée garantit une montée en compétences mesurable sur chaque objectif pédagogique. La formation inclut également une classe virtuelle de suivi pour répondre à vos questions spécifiques post-formation.